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主题:【站长点评】房地产税究竟是什么?权威人士一语道破…

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桃小白

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发表于2017-12-25 18:40:20 |只看该作者
楼主

备受全国关注的房地产税又迎来最新消息:摩根大通中国首席经济学家朱海斌表示,预计2018年房地产税会正式进入立法程序。


那么2018年房地产市场走势会如何?

摩根大通:预计2018年房地产税进入立法程序


“预计2018年房地产税会正式进入立法程序。目前看,2018年是房产税立法比较恰当的时机,这是因为,目前房地产市场出现的一个关键变化是,与过去两三年相比,目前整个房地产市场库存量明显下行。”


摩根大通中国首席经济学家朱海斌在北京媒体见面会上谈到房地产市场的长效机制时作了以上表述。在朱海滨看来,以往担心一旦引入房地产税,可能会对房地产市场形成一个比较大的冲击。从这个层面来讲,目前房地产市场供求关系的变化是正式启动房地产税立法程序一个比较良好的时机。


朱海滨还表示,启动立法并不意味着房产税立即实施。


“启动立法并不是马上开征房地产税,房地产税真正实施要等到2019或者2020年。”朱海滨表示,引入房产税是一个逐步的过程,主要体现在两个方面:一是从征收的范围来讲,全国并不会一致性全部推出,各个城市根据自身情况自主选何时引入房地产税,比如房价涨价过快或者房价过高的地区可能会先引入房产税,还在去库存阶段的三四线城市可以择机考虑延迟征收房地产税;第二,征收力度也会逐步推进,可能存在一定的过渡期,或者在房地产税的设计里按照人均面积或者按照首套免征。


12月20日,财政部部长肖捷在《人民日报》发表了《加快建立现代财政制度》一文。文章提到:按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

刚刚闭幕的中央经济工作会议也指出,要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控。由此,关于房地产税的话题再次已发热议。


 如何“按照评估值征收”房地产税?


在关于房地产税落地的讨论中,上述文章传递的一个新信号是,“工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税”。所谓评估值,指的是房屋的市场评估价值,而非房产原值(即购房时价格)。


专家分析称,从上述表述来看,“按照评估值征收”就是对房屋持有环节的征税,会基于房屋的原值和现有价值,以及考虑到房地产市场所处的环境、周边同类房产的价值等进行系统评估,进而得出相应的纳税份额。


“换而言之,评估值大征收越多,评估值小征收越小,符合持有环节征税的原理。”专家认为,对房地产税如何征收等问题的正面答复,标志着房地产税的改革正在加快


征税方式已经确定,但具体如何开展房屋估值仍是许多人关注的问题。有房者可能会担心,以前买的房子价格低,如果在涨价后按市场价值估值,将受到什么影响?


“将会有一套具体的、专业化的评估方法。”全国政协委员、华夏新供给经济学研究院首席经济学家贾康表示,房地产税的税基评估已经有比较成熟的经验,征收的总体思路是比较明确的,但目前讨论很多细节还为时过早。


专家认为,房地产税开征会考虑纳入征税范围的评估价值,这时可能会有一些抵扣。对普通人来说,考虑到刚需置换和异地居住等,类似普通人的住房持有其实问题不大,甚至不会纳入征税范围。而对于持有多套住房的,预计征税的可能性是很大的。


此外,“按照评估值征收”房地产税的方式具有哪些现实基础,也是当前房地产行业所关注的一个问题。北京(楼盘)师范大学房地产研究中心主任董藩曾参与中国首批房地产估价师辅导和考试工作,在他看来,当前的房地产评估力量能不能支撑房地产征税工作仍值得商榷。


董藩表示,由于房产具有单件性,每套房子各不相同,所以必须单独计算得出征税价格,当前我国城市中至少有3亿套以上住宅,但房地产估价师只有3万名左右。“如果征税就是年年征,如果每年评估一次,每人要评估多少套呢?要评估一万套。”在他看来,目前的技术力量还达不到房地产税全面开征的客观要求。


带有强烈地方特征,房地产税如何走过法定之路


值得注意的是,房地产税并不会立即开始征收,而必须先经过一系列立法程序。肖捷在上述文章中也指出:力争在2019年完成全部立法程序,2020年完成“落实税收法定原则”的改革任务。


此前,全国人大常委会2017年立法工作计划中,也将房地产税法列入预备及研究论证项目。但是,房地产税的税收法定之路并不容易。


董藩表示,财政部虽然作为主管部门参与房地产税的立法工作,但该项立法工作的最终主导权限在全国人大;若将住宅一同纳入房地产税的征收对象,在法理上存在致命缺陷,因为土地公有制导致房地产不能成为完整意义上的私人财产,所以条件也并不成熟。


上海(楼盘)财经大学公共经济与管理学院教授朱为群说:“在2020年前全面落实税收法定原则,这是既定的,但难度也很大,房地产税的立法又是所有税种立法当中难度最高的一个。在他看来,虽然房地产税的落地是未来方向,但因为涉及千家万户,因此落地方式很可能是分阶段、分地区、有差异化地推行。


“房地产税很可能是一个地方税,各个地方的税率是不完全一样的,征税范围、征税对象这些税制要素,以及减免税的细则也可能有地区特点。”朱为群说。


上述文章在谈及推进健全地方税体系改革时也提到,要扩大地方税权,在中央统一立法和税种开征权的前提下,根据税种特点,通过立法授权,适当扩大地方税收管理权限,地方税收管理权限主要集中在省级。


贾康认为,目前比较鲜明的一个表述和趋势是,要充分给地方政府授权。“授权以后地方可以区别情况,并不是一起齐步走,而是可以分步实施。”


从国外的经验来看,房地产税大多也是地方政府的主要财源之一。朱为群认为,若参考这一经验,客观上就要求房地产税跟基层政府的财政支出挂钩,要用合理的支出来引领未来房地产税的改革,从地方政府收支互联的角度来探讨税制改革,而不是就税改而论税改。


“税收问题的背后是支出,合理的支出决定合理的税收。”朱为群表示,没有对财政支出的法定约束,就不可能从根本上解决税收问题。


贾康也认为,财税体制改革是房地产税落地的配套措施中的必选项。“房地产税的改革过程一定是跟其他方面的改革配合好,光强调这个的重要性还不够。”



此外,朱海滨还表示, 租赁房的供应可能跟房地产税的推出也有关系。“如果房地产税进入正式立法程序,有望在已有二手房市场推动住房尤其是空置房出来作为租赁房的用途。”

“房价基本上就是一个字,‘稳’,不用太多判断。”朱海滨解释,政府调控目标在于房价不要暴涨也不要暴跌,目前的逻辑是通过楼市调控的政策把房价稳定在当前一个水平之上,为未来长效机制的引入争取更多的时间。“北京、上海等一线城市的短期限制政策会长期化,一直到未来长效机制正式引入后,这样才有可能进行对冲性的调整。”


对于市场普遍认为的“北京房价下跌”的说法,朱海滨认为,价格信号已经紊乱,尤其在政策多管齐下的情况下,房价在多大程度上能够反映真正的市场供求关系,需要打上一个问号。“从市场供需层面看,北京、上海、深圳等一线城市明显属于库存严重不足,房价肯定有上行的压力。”


2018年房地产市场价格走势如何?先看清中国经济最真实的现状和未来趋势


房地产税有了新举措,未来能否抑制房价上涨?2018年房地产市场价格走势如何?


在讨论2018年房价走势之前,先来看看中国发展的大势。这个大势是什么呢?是如火如荼,终不可逆的城市化!


【站长点评】房地产税究竟是什么?权威人士一语道破…


未来20年间,中国城市将增加四亿人口,超过美国的总人口,其中会有超过2.4亿的移民,中国城市形成两位数的特大都市圈城市群。


到2025年,中国将有221个城市超过一百万人(全欧洲只有35个),400亿平方米土地将会开发建造,将会建造超过50000个摩天大楼,中国的城市化的巨型规模将开启大量新的市场和投资机会。


这个大势是什么呢?是中国越来越明晰的经济分化。


在市场经济条件下,资源向高收益领域集中,一段时间后,就会形成产能过剩,产生过度竞争,超额利润消失。此时,资源开始寻找新去处,这就产生了创新;有的比较迟钝,还停留在原处等着熬着,指望着什么时候“风水轮流到我家”。


这两种情况形成的分化趋势,是规律使然。


在可预见的未来,在经济分化中,强者恒强,弱者日弱。中国会不断冒出更有活力的地区、更具国际竞争力的行业和企业;但一些地区、行业和企业,也终将日趋没落。


这就是中国经济最真实的现状和未来趋势。


信任泽平、信任志强,不如信刘鹤


按照惯例,这个时候也正是各路专家轮番上场,预测2018的时刻。但坚持房价永远涨的任志强,和刚刚1500万年薪加入恒大的任泽平之间,关于房价的背后逻辑争了起来。


任泽平:长期看人口,中期看土地,短期看金融。
任志强:
长期看政策,中期看政策,短期看政策。


任泽平是个搞研究的,注定是需要根据数据、周期等等找出经济运行的内在规律,用这些规律来推演未来轨迹,做预判。


但是,看过了任志强的发言后,真的感觉这天已经聊死了,房地产还研究个屁啊。你要研究涨跌周期,对不起没有周期,只有政策;你要研究背后的逻辑,对不起,没有逻辑,只有政策。


我们来看一个数据:


中原地产研究中心统计数据显示:截止到12月13日,年内约有110个城市部门(县级以上)发布了调控政策,发布调控政策次数多达250次以上。其中包括北京、上海、广州、深圳、杭州、成都等城市多次发布政策,仅北京一个城市发布的各类型房地产调控政策就超过30次。


在过去20年房地产调控中,没有哪一年的调控政策密集发布程度接近2017年。


而在这背后,有着更深层的原因。


2016年5月9日,人民日报在头版发表了一篇雄文,《开局首季问大势——权威人士谈当前中国经济》,相信很多人都会记得这篇大势文章。并且很多人也肯定已经将这篇的作者刘鹤牢记于心。


对于刘鹤,这里多说一句,刘鹤现任中央政治局委员,中央财经领导小组办公室主任,国家发展和改革委员会副主任、党组副书记。


而在这篇文章里,对房地产的定义是:房子是给人住的,这个定位不能偏离。


房子是用来住的这个原则第一次呈现在公众面前。


无人能预测,就在这篇文章发布不久,一场蔓延全国房地产行情大牛就来了。有人统计十几家上市公司2016年报发现,新增按揭贷款占新增贷款比重达六成左右,而2015年上市银行新增贷款流向住房按揭的只占三成。


在这样的结果背后,最高层亲自提出“房子是用来住的,不是用来炒的”。一语定性。


随即北京出台严格的限购政策,直接将市场一棒打死,全面陷入冰冻。上行下效,全国闻风而动。


这才是政策密集出台的深层原因。


你看,任志强和任泽平都是错的,刘鹤才是对的,你说呢?


对于2018年的楼市,给出几点建议:


1、楼市进入了混杂纷乱的时刻,但是越是这个时刻,也需要冷静,要学会独立思考和分析,要站在发展的角度和眼光来看当下和未来!而当你做不到这些的时候,你所需要做的是把握大势、并顺应它。


2、刘鹤说,中国目前的大势就是二八定律无论是城市、企业还是个人,总有一部分在“二八定律”的分化中得到“二”的好处,脱颖而出,前景光明。


对于我们来说,抓住了这些二,就基本抓住了中国未来发展的大趋势。所有人都知道,未来十年是属于中国的国运,这就是站在世界经济格局中的二八定律;但是对于中国来说,中国国运的具体落地,仍然是二八。


3、当你已经知道了经济分化和二八定律,剩下就是努力占位,要有占位意识。


能去一线,肯定不去二线,能去二线肯定不去三四线;能去市中心,肯定不去远郊。土地是稀缺的,楼盘是稀缺的,学区房也是稀缺的,你占住了,才是你的!你错过了,则可能永远都无法弥补。


4、最后一点,也最重要,信任泽平、信任志强,都不如信刘鹤!切记!


本文大部分来源:米宅米宅


【站长点评】房地产税究竟是什么?权威人士一语道破…


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【站长点评】房地产税究竟是什么?权威人士一语道破…

【站长点评】房地产税究竟是什么?权威人士一语道破…




本帖 桃小白 于2017-12-25 20:59:10 编辑过,共被编辑过3次
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zy思霏

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发表于2017-12-26 10:32:51 |只看该作者
沙发

近期房产税消息频发,应该是真要来了



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东方电热

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发表于2017-12-26 11:08:34 |只看该作者
板凳
引用:凌空。ll 在2017-12-26 10:32:51写道:
2楼

近期房产税消息频发,应该是真要来了    

炒房的要哭



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jhtaaffg

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发表于2017-12-26 11:10:43 |只看该作者
4楼

房产税原本就是一定会征收的



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jhtaaffg

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发表于2017-12-26 11:10:52 |只看该作者
5楼

早晚问题



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唐心心

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发表于2017-12-26 11:11:41 |只看该作者
6楼

该买还是得买



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桃小白

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发表于2017-12-26 11:26:48 |只看该作者
7楼
桃小白,您好!您所发的帖子“【站长点评】房地产税究竟是什么?权威人士一语道破…”已被设置为精华帖,请再接再厉多发好帖。

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